שיפוץ דירה קומפלט: כמה זה עולה ואיך זה מתנהל

כמה עולה שיפוץ דירה קומפלט?

מה שבאמת מזיז את המספר:

• היקף ההריסה. האם מפרקים ריצוף קיים או מרצפים מעליו, האם מפילים קירות, וכמה פסולת יוצאת. פינוי פסולת בניין הוא סעיף בפני עצמו ולא "כלול ממילא".
• תשתיות. דירה משנות השבעים או השמונים כמעט תמיד תדרוש החלפת צנרת מים, החלפת קווי ביוב, ולוח חשמל חדש עם מפסקי פחת. בדירה בת עשר שנים לא בהכרח נוגעים בזה בכלל. זה ההבדל היחיד הגדול ביותר בין הצעה להצעה.
• מספר החדרים הרטובים. אמבטיה או שירותים הם הסעיף היקר ביותר למטר בדירה, כי הם מרכזים איטום, אינסטלציה, ריצוף, חיפוי קירות, כלים סניטריים ונגרות בשטח קטן. שתי מקלחות ולא אחת משנות את התמונה יותר מעשרה מטרים נוספים בסלון.
• מטבח. מטבח יכול להיות החלפת דלתות בלבד או פירוק מלא עם הזזת נקודות מים, חשמל ונקודת גז. גם משטח העבודה יכול לנוע בין למינציה לאבן קיסר או לאבן טבעית, וזה סעיף שקופץ.
• רמת הגמר. ריצוף, כלים סניטריים, ברזים, דלתות פנים וגופי תאורה הם המקום שבו בעל הדירה שולט במחיר יותר מהקבלן. אותה עבודה בדיוק עם מפרט אחר היא הצעה אחרת לגמרי.
• תנאי הגישה. קומה רביעית בלי מעלית, חניה שאי אפשר להעמיד בה מכולה, או ועד בית שמגביל שעות עבודה, מוסיפים ימי עבודה ולכן מוסיפים עלות.

הדרך הנכונה להסתכל על זה: המחיר הכולל הוא סכום של סעיפים, לא מספר עגול. אם אי אפשר לפרק אותו לסעיפים, אי אפשר גם להשוות אותו להצעה אחרת.

מה נחשב "שיפוץ קומפלט" ומה נשאר בחוץ?

שיפוץ קומפלט פירושו שכל חלל בדירה עובר עבודה, ושהתשתיות נבדקות ומוחלפות לפי הצורך. הוא לא אומר אוטומטית שהכול כלול, ובדיוק שם נולדים רוב הוויכוחים.

מה שבדרך כלל נכלל בהגדרה:

• הריסה, פירוק ופינוי פסולת
• אינסטלציה: החלפת צנרת מים חמים וקרים, קווי ניקוז, נקודות מים חדשות
• חשמל: לוח חשמל, נקודות, תקשורת, תאורה
• איטום חדרים רטובים ומרפסות
• ריצוף וחיפוי
• עבודות גבס: קירות, תקרות, נישות, הנמכות
• הרכבת דלתות פנים
• שפכטל וצבע
• הרכבת כלים סניטריים וברזים
• ניקיון גמר

מה שלרוב לא נכלל אלא אם נכתב במפורש:

• ריהוט מטבח וארונות אמבטיה, שנרכשים לרוב ישירות מספק
• מזגנים ומיזוג מרכזי
• מטבח מורכב, גופי תאורה ייעודיים וריהוט
• החלפת חלונות או תריסים
• מעקות ותוספות במרפסת
• אגרות והיתרים, אם וכאשר נדרשים
• אחסון תכולה בזמן העבודה

זו לא רשימה של דברים שאי אפשר לכלול. זו רשימה של דברים שצריך להחליט עליהם לפני החתימה, כי כל אחד מהם הוא סעיף שיכול להיכנס להצעה או להישאר בחוץ במודע.

כמה עולה שיפוץ דירה של 100 מטר?

דירה של 100 מטר לא מתומחרת לפי 100. היא מתומחרת לפי כמה מהמטרים האלה הם חדר רטוב, כמה מהם מרפסת, וכמה מהם רצפה פשוטה שמקבלת ריצוף וצבע. שני בעלי דירות עם 100 מטר יכולים לקבל הצעות שרחוקות זו מזו עשרות אחוזים, בלי שאף אחד מהקבלנים טעה.

הסיבה פשוטה: העלות למטר בחדר רטוב גבוהה משמעותית מהעלות למטר בחדר שינה. דירת 100 מטר עם שני חדרי רחצה, מטבח שמוזז ממקומו ומרפסת שעוברת איטום היא פרויקט אחר לגמרי מדירת 100 מטר עם חדר רחצה אחד ומטבח שנשאר בדיוק במקומו.

לכן אנחנו מפרקים דירת 100 מטר כך:

כשמישהו שואל אותנו כמה עולה שיפוץ של 100 מטר, התשובה הכנה היא שנבוא, נמדוד, ונחזיר סעיפים. הטווח שאנחנו עובדים בו מוצג כאן: 800 עד 4,500 ש"ח למ"ר, ממוצע כ-2,000. דירת 100 מ"ר: 75,000 עד 450,000 ש"ח, ממוצע 180,000 עד 250,000.

מה חייב להופיע בהצעת מחיר לשיפוץ דירה?

הצעת מחיר טובה היא רשימת סעיפים עם כמות, יחידת מידה ומחיר ליחידה, ולא סכום אחד בתחתית הדף. אם ההצעה היא שורה אחת, היא לא הצעה. היא מספר.

כתב הכמויות שאנחנו שולחים בנוי כך שכל שורה עונה על שלוש שאלות: מה עושים, כמה, ובכמה.

מה שחייב להיות בפנים:

1. תיאור העבודה בכל סעיף. לא "עבודות אינסטלציה" אלא "החלפת קו מים חם וקר לחדר רחצה הורים, כולל פתיחת קיר וסגירה".
2. כמות ויחידת מידה. מ"ר, מטר אורך, יחידה, קומפלט. סעיף בלי כמות הוא סעיף שאפשר להתווכח עליו אחר כך.
3. מחיר ליחידה ומחיר לסעיף. כך אפשר לראות מה קורה אם מוסיפים חמישה מטר או מורידים חדר.
4. מה כלול ומה לא. במיוחד פסולת, חומרי עזר, פיגומים, שינוע וניקיון גמר.
5. מי קונה את חומרי הגמר. ריצוף, כלים סניטריים, ברזים ודלתות: הקבלן או בעל הדירה. זה משנה גם את המחיר וגם את האחריות.
6. הפרדה בין עבודה לחומר בסעיפים שבהם בעל הדירה בוחר את החומר בעצמו.
7. לוח זמנים ואבני דרך לתשלום.
8. מנגנון לשינויים. איך מתמחר סעיף שנוסף באמצע, ומי מאשר אותו בכתב לפני שמבצעים.
9. תוקף ההצעה ומע"מ: האם המחירים כוללים או לא.

הצעה כזו ארוכה יותר לקריאה. היא גם היחידה שאפשר להשוות מולה הצעה אחרת באמת, כי אפשר להעמיד סעיף מול סעיף ולראות מי לא תמחר את פינוי הפסולת.

למה ניהול שיפוצים זה לא מותרות

כי בשיפוץ קומפלט עובדים באותה דירה שישה עד עשרה בעלי מקצוע שונים, וכל אחד מהם תלוי במי שקדם לו. ניהול הוא מה שקובע מי נכנס מתי, מי אחראי על התפר בין בעל מקצוע אחד לשני, ומי משלם כשמשהו לא מתאים. בלי ניהול, התפרים האלה הופכים להיות הבעיה של בעל הדירה.

הנה איך זה נראה בפועל. הרצף מכשיל אנשים בשלוש נקודות קבועות:

• בין האינסטלטור לרצף. אם נקודות המים לא נבדקו בלחץ לפני שסוגרים את הרצפה, כל נזילה קטנה הופכת לפירוק ריצוף חדש.
• בין החשמלאי לגבסן. קופסאות, שרוולים וגופי תאורה שקועים חייבים להיות במקומם לפני שסוגרים תקרה. תקרת גבס שנסגרה מוקדם מדי נפתחת שוב.
• בין הנגר למרצף. מטבח נמדד למידות סופיות רק אחרי שהריצוף והחיפוי במקום. מדידה מוקדמת מדי מייצרת פערים שמכסים אחר כך בסרגלים.

מי שמנהל את זה בעצמו, מנהל לוח זמנים של קבלני משנה בזמן שהוא עובד במשרה מלאה. זה אפשרי. זה פשוט יקר יותר ממה שנראה, כי כל יום המתנה של בעל מקצוע אחד גורר יום המתנה של הבא אחריו.

וכאן נכנס השם שלנו. "ישר לעניין" זה לא סלוגן, זו שיטת עבודה: אנחנו נותנים הצעה סעיף-סעיף, כותבים מה כלול ומה לא, ומודיעים מראש כשמשהו עומד לעלות כסף נוסף. אנחנו לא מוכרים "בערך" ולא נותנים מחיר בטלפון לפני שראינו את הדירה. אם משהו בעייתי בדירה, נגיד את זה בפגישה הראשונה, גם כשזה מוריד לנו את היקף העבודה.

מה שחייב להופיע בכתב בהצעה:

• כתב כמויות מפורט, לא סכום אחד
• לוח זמנים עם אבני דרך
• איש קשר אחד לכל הפרויקט, לא מספר טלפון לכל בעל מקצוע
• כל תוספת מאושרת בכתב לפני ביצוע, בלי הפתעות בחשבון הסופי

מה סדר השלבים בשיפוץ דירה?

סדר השלבים בשיפוץ הוא כמעט תמיד זהה, כי הוא מוכתב על ידי תלות פיזית ולא על ידי העדפה. עובדים מהגס לעדין, מהתשתית לגמר, ומלמעלה למטה.

1. תכנון ומדידה. מדידה בשטח, החלטה על שינויים בתכנית, בחירת מפרט גמר ראשוני. כאן נסגר כתב הכמויות.

2. הכנה והגנה. הגנה על מה שנשאר בדירה, סגירת מעברים למניעת אבק, תיאום מכולה ותיאום מול ועד הבית.

3. הריסה ופירוק. פירוק ריצוף וחיפוי, פירוק כלים סניטריים, הריסת קירות שאושרו. פינוי פסולת מתבצע ברצף ולא בסוף.

4. תשתיות רטובות. אינסטלציה: קווי מים, ניקוז, נקודות חדשות. בסיום מבוצעת בדיקת לחץ לפני סגירה.

5. תשתיות חשמל ותקשורת. חציבות, שרוולים, קופסאות, לוח חשמל. השלב הזה חייב להסתיים לפני סגירת קירות ותקרות.

6. איטום. חדרים רטובים ומרפסות. שכבת האיטום נבדקת בהצפה לפני שממשיכים.

7. עבודות בנייה וגבס. בניית קירות, מחיצות, תקרות והנמכות, נישות ופתחים.

8. טיח ותיקונים. תיקוני טיח סביב חציבות ובנייה חדשה.

9. ריצוף וחיפוי. רצפות, חיפוי חדרים רטובים, גרונג ופינות. אחרי הריצוף באים רובה וניקיון.

10. שפכטל וצבע. שכבות ההכנה ואחריהן הצבע. ראו את העמוד שלנו על צביעת דירות למה שנכנס לשלב הזה.

11. הרכבות. דלתות פנים, כלים סניטריים, ברזים, גופי תאורה, ריהוט מטבח.

12. ניקיון גמר ומסירה. סיור מסירה עם רשימת ליקויים, תיקונם, ואז מסירה סופית.

השלב שנוטים לדלג עליו הוא מספר 12. סיור מסירה עם רשימה כתובה הוא ההבדל בין "נטפל בזה" לבין תיקון שקורה.

כמה זמן לוקח שיפוץ דירה לפי גודל?

משך השיפוץ נקבע לפי מספר החדרים הרטובים ולפי כמות התשתיות שמחליפים, לא לפי מטרים. דירת שלושה חדרים עם החלפת צנרת מלאה יכולה לקחת יותר מדירת חמישה חדרים שנוגעים בה רק בגמר.

טווחי הזמן המקובלים בשוק, שאמורים להופיע בלוח הזמנים המצורף להצעה:

מה שמאריך לוח זמנים בפועל:

• זמני התקשות וייבוש. בטון, טיח, איטום וצבע דורשים זמן שאי אפשר לקצר בכוח עבודה. אפשר להוסיף עוד פועלים לריצוף, אי אפשר להוסיף פועלים לייבוש.
• זמני אספקה. ריצוף, אבן למשטח מטבח, דלתות פנים וכלים סניטריים מגיעים לפי זמן הספק. הזמנה מאוחרת היא הסיבה הנפוצה ביותר לעיכוב.
• החלטות פתוחות. כל החלטה שנשארת פתוחה אחרי תחילת העבודה עוצרת שלב בהמשך.
• הפתעות מתחת לריצוף. צנרת במצב גרוע או רטיבות שהתגלתה רק בפירוק.
• מגבלות ועד בית. שעות עבודה מותרות משפיעות ישירות על מספר ימי העבודה.

הדרך הכי יעילה לקצר שיפוץ היא לסגור את כל בחירות הגמר לפני היום הראשון, ולהזמין את החומרים בעלי זמן האספקה הארוך מוקדם.

איך מחלקים את התשלומים לאורך השיפוץ?

תשלומים בשיפוץ צריכים להיות צמודים לאבני דרך של ביצוע, לא לתאריכים בלוח שנה. הכלל הפשוט: משלמים על מה שכבר בוצע ואושר, ולא מקדימים תשלומים גדולים.

מבנה תשלומים סביר נראה כך:

1. מקדמה בתחילת העבודה. נועדה לפתיחת הפרויקט, הזמנת חומרים ראשונים והתארגנות באתר. זה החלק היחיד שמשולם לפני ביצוע, והוא צריך להיות החלק הקטן.
2. תשלום בסיום ההריסה והתשתיות. אחרי אינסטלציה, חשמל ובדיקת לחץ.
3. תשלום בסיום איטום, ריצוף וחיפוי.
4. תשלום בסיום גבס, שפכטל וצבע.
5. תשלום סיום אחרי מסירה. משולם רק אחרי סיור מסירה ותיקון רשימת הליקויים.

שלושה כללים ששווים כסף:

• אל תשלמו מראש על כל החומרים. אם קבלן מבקש סכום גדול "לחומרים" ביום הראשון, בקשו לראות הזמנות ספק.
• השאירו תשלום סיום משמעותי לאחרי המסירה. זה הכלי היחיד שנשאר לכם כשמתגלה ליקוי.
• תוספות משולמות בנפרד ובכתב. תוספת שסוכמה בעל פה ונכנסה לחשבון הסופי היא הדרך המהירה ביותר לריב.

הטווח והחלוקה המדויקת נקבעים בהצעה. את מבנה התשלומים אנחנו כותבים בהצעה עצמה, לא משאירים אותו להסכמה שבעל פה.

לגור בדירה בזמן השיפוץ או לפנות אותה?

בשיפוץ קומפלט כמעט תמיד עדיף לפנות. בשיפוץ חלקי אפשר להישאר, בתנאי שיש חדר רחצה עובד ומטבח זמני. ההחלטה הזו משפיעה גם על לוח הזמנים וגם על המחיר, ולכן היא צריכה להיסגר לפני תחילת העבודה ולא באמצע.

למה שיפוץ קומפלט דורש פינוי:

• אין חדר רחצה זמין בשלבים ארוכים
• אבק מפירוק ריצוף וחציבות מגיע לכל חלל בדירה, גם מאחורי ניילון
• אספקת המים והחשמל נסגרת לסירוגין
• העבודה איטית יותר כשצריך לנקות ולפנות מעברים כל יום
• העומס הנפשי של מגורים באתר בנייה מוערך בחסר כמעט תמיד

מתי אפשר להישאר:

• מחליפים מטבח בלבד ויש חדר רחצה תקין
• משפצים חדר רחצה אחד מתוך שניים
• עושים צבע וגבס בלבד, ואפשר לעבוד חדר אחר חדר
• מתקינים דק או הצללה במרפסת, שזו עבודה שמתרחשת מחוץ לחלל המגורים

מה שכדאי לחשב בשתי האפשרויות:

אם בוחרים להישאר, שווה לסגור מראש שלושה דברים: איפה עומדת מכונת הכביסה, איפה נמצא חדר הרחצה הזמני, ובאילו שעות נכנסים אנשים לדירה.

מה מייקר שיפוץ באמצע העבודה?

רוב החריגות בתקציב לא נובעות מקבלן שהעלה מחיר, אלא משלושה מקורות: שינויים שבעל הדירה ביקש, דברים שהתגלו רק בפירוק, וסעיפים שמלכתחילה לא הופיעו בהצעה. את השלישי אפשר למנוע לחלוטין.

שינויים ביוזמת בעל הדירה. הזזת קיר אחרי שהתשתיות כבר בפנים, החלפת ריצוף אחרי הזמנה, הוספת נקודות חשמל אחרי סגירת קירות. כל אחד מהם לגיטימי, וכל אחד מהם עולה יותר משהיה עולה אילו הוחלט בתכנון.

גילויים בפירוק. רטיבות בקיר משותף, צנרת ברזל מחלידה, ריצוף שהודבק ישירות על בטון בלי שכבת מדה, קורוזיה בברזל בתקרת מרפסת. אלה דברים שאף אחד לא רואה לפני שמפרקים, וקבלן שמבטיח שלא יהיו כאלה מבטיח משהו שאין לו שליטה עליו. מה שכן אפשר לדרוש: שכשמתגלה משהו, מקבלים תמונה, הסבר, ומחיר לפני שממשיכים.

סעיפים חסרים בהצעה המקורית. זה החלק שאפשר לסגור מראש. הסעיפים שנעלמים הכי הרבה מהצעות:

• פינוי פסולת ומכולה
• שינוע חומרים לקומה בלי מעלית
• תיקוני טיח אחרי חציבות
• הגנה על שטחים משותפים בבניין
• ניקיון גמר
• הרכבת גופי תאורה וכלים שבעל הדירה קנה בעצמו
• אטמים, סיליקון, פרופילי סיום וחומרי עזר

הדרך למנוע את זה היא לקרוא את ההצעה עם הרשימה הזו ביד ולשאול על כל שורה חסרה. אצלנו הסעיפים האלה מופיעים בהצעה גם כשהם באפס, כדי שיהיה ברור שהם נשקלו.

מה צריך לסדר מול ועד הבית והרשות המקומית לפני שמתחילים?

לפני שיפוץ פנימי בדירה בבית משותף צריך בעיקר תיאום עם השכנים ועמידה בשעות העבודה המותרות. שינויים שנוגעים לקירות חיצוניים, למעטפת הבניין, לרכוש המשותף או לתוספת שטח הם סיפור אחר, ושם נדרשת בדיקה תכנונית ולעיתים היתר.

מול ועד הבית והשכנים:

• הודעה מוקדמת בכתב על מועד תחילת העבודה ועל משך משוער
• בירור שעות העבודה המותרות לפי חוק העזר של הרשות המקומית ולפי תקנון הבית
• מקום להצבת מכולה או שק פסולת, ותיאום חניה
• הגנה על חדר מדרגות, מעלית ולובי, וניקיון יומיומי של השטחים המשותפים
• אחריות לנזק לרכוש משותף

מול הרשות המקומית:

שיפוץ פנימי שלא משנה שטח, לא נוגע באלמנטים קונסטרוקטיביים ולא משנה את חזית הבניין, בדרך כלל לא מצריך היתר. הריסת קיר, לעומת זאת, מחייבת לוודא שהוא אינו קיר נושא, וזו בדיקה של מהנדס ולא של קבלן. סגירת מרפסת, שינוי בחזית, תוספת פתח או שינוי בשטח נכנסים לתחום הרישוי.

חשוב שיהיה ברור: אנחנו קבלני ביצוע. נגיד לכם מתי לדעתנו צריך מהנדס או בעל רישיון תכנון, ונעבוד מול התכניות שהם מוציאים, אבל אנחנו לא מוציאים היתרים ולא מחליפים ייעוץ הנדסי. את הבדיקה הזו יש לעשות מול הוועדה המקומית הרלוונטית לפני תחילת העבודה.

איך בוחרים קבלן שיפוצים במרכז ובשרון?

בוחרים לפי איכות ההצעה ולא לפי גובהה. ההצעה היא המסמך היחיד שיש לכם מהקבלן לפני שהוא נכנס לדירה, והיא מנבאת היטב איך הוא ינהל את העבודה.

מה לבדוק:

1. האם הוא בא למדוד. מי שנותן מחיר בטלפון על סמך מספר חדרים, יעדכן אותו אחר כך.
2. האם ההצעה מפורטת לסעיפים עם כמויות ומחירי יחידה.
3. האם כתוב מה לא כלול. קבלן שכותב מה לא כלול הוא קבלן שחשב על זה.
4. האם יש לוח זמנים ואבני דרך לתשלום שצמודות לביצוע.
5. מי מנהל בפועל. האם יש איש קשר אחד, או שאתם תתאמו בין בעלי המקצוע בעצמכם.
6. איך מטופלות תוספות. בכתב לפני ביצוע, או בעל פה ואז בחשבון.
7. מה קורה אחרי המסירה. תנאי האחריות על עבודה: אין בחוק תקופת אחריות קבועה לעבודת שיפוץ — היא חוזית בלבד. המקובל בשוק הוא 12 חודשים על טיב הביצוע, ואחריות ארוכה יותר על איטום. אם התקופה אינה כתובה בהצעה, אין אחריות.

שלושה סימני אזהרה:

• מחיר שנמוך משמעותית מכל השאר, בלי הסבר לאיזה סעיף חסר בו
• דרישה למקדמה גדולה במיוחד לפני שהתחילו לעבוד
• סירוב לפרט סעיפים, בנימוק ש"זה עובד ככה בענף"

על האזור: אנחנו עובדים בשרון ובמרכז. עבודה באזור מוכר היא לא סיסמה, היא לוגיסטיקה: הכרות עם ספקים מקומיים, זמן הגעה קצר לאתר גם ליום עבודה חלקי, ויכולת לחזור לתיקון קטן אחרי המסירה בלי שזה יהפוך לפרויקט. האזורים שאנחנו עובדים בהם: תל אביב יפו, רמת גן, גבעתיים, הרצליה, פתח תקווה, ראשון לציון, חולון, בת ים, נתניה, כפר סבא, הוד השרון, רעננה, רחובות ומודיעין מכבים רעות.

שאלות נפוצות

המחיר שלכם נקבע במדידה, לא בטבלה

המספרים בעמוד הזה הם טווחי שוק שנאספו ממקורות פומביים, לא הצעת מחיר. הדרך היחידה
לדעת כמה עולה העבודה שלכם היא מדידה בשטח והצעה סעיף-סעיף משלושה אנחנו.

• בקשו פירוט סעיף-סעיף, לא סכום אחד
• בררו מה לא נכלל: פסולת, חומרים, הכנה, גובה
• ודאו אם המחיר כולל מע"מ
• בקשו אחריות בכתב ובררו מה בדיוק היא מכסה

שאלה על שיפוץ? כתבו לנו

האתר הוא אתר מידע. אנחנו לא מוכרים שירות ולא מתווכים — אבל אם משהו במחירון או במדריכים לא ברור, שלחו שאלה ונשיב. הפנייה נשלחת בטופס בלבד.

אל תמלאו שדה זה

שם מלא *

טלפון *

יישוב

נושא הפנייהבחרו נושאשיפוץ דירהעבודות גבסצביעהדקפרגולה והצללהשאלה כללית

מה תרצו לשאול?

קראתי את מדיניות הפרטיות ואני מסכים שתשתמשו בפרטים שמסרתי כדי להשיב לפנייה הזאת.

שליחת הפנייה